كيف تختار أفضل تمويل سكني؟

محمد بن عبد الله القويز

بالطبع بالنسبة لبعض القراء الأعزاء الجواب عن هذا السؤال هو في غاية السهولة، فهم يقدمون على عدد كبير من الجهات التمويلية ويختارون أي جهة تتكرم وتوافق على تمويلهم، وذلك لأن شروط التمويل السكني عادة ما تكون كثيرة ومطالب التقديم متعددة، خصوصا إن لم تكن تعمل في إحدى الجهات ''المعترف بها'' لدى جهة التمويل ''ومن يسمع هذه العبارة قد يظن أنك تعمل في بيع الأفلام المسروقة''.

ولكن إن كنت من المحظوظين الذين يعملون في إحدى الجهات ''المعترف بها'' فقد تكون المعضلة بالنسبة لك هي تعدد الجهات التي تقدم التمويل العقاري لك وكثرة البدائل في هذا الشأن. بهذا الصدد وددت أن أقدم بعض النصائح:

أولاً: لا تتهاون وتحصل على القرض السكني من البنك الذي تتعامل معه لأجل التسهيل والراحة، بل ابحث دائما عن الجهة التي تقدم العرض الأفضل، فهناك فرق كبير بين جهة وأخرى في شروط التمويل. فعلى سبيل المثال، الفرق بين دفع معدل ربح سنوي يبلغ 2.5 في المائة وبين 3.0 في المائة قد يعني توفير 40 ألف ريال أو أكثر خلال مدة القرض. وبصفة عامة تجد أن الجهة ذات التواجد الأصغر وذات الفروع الأقل تضطر لعرض سعر أكثر تنافسية لاستقطاب العملاء مما قد يحقق لك توفيرا أكبر، والعكس عادة صحيح ''مع أن لكل قاعدة شواذ''.

ثانياً: لا تقتصر بالسؤال عن القسط الشهري فقط بل تأكد من أن تسأل عن سعر الربح. وفي هذا الصدد ينبغي التركيز على معدل الفائدة أو الأرباح التناقصية التي تعد المقياس الدقيق والحقيقي لتكلفة القرض، وليس عن الأرباح الثابتة أو غير التناقصية التي دأب معظم البنوك على الإشارة إليها وتسويقها، نظراً لعدم دقتها، إذ إنها دائماً تُظهر السعر على أنه أقل من الواقع. وكقاعدة عامة، ومن باب التقريب فإن فائدة ثابتة بمقدار 2.5 في المائة سنوياً تعادل فائدة تناقصية بنحو 5.0 في المائة، أي بمقدار الضعف تقريباً. وقد اشترطت مؤسسة النقد على كل جهة تمويلية أن تصرح بمعدل الربح التناقصي من باب الشفافية ولتسهيل المقارنة. وبصفة عامة، فمن المتوقع أن يكون معدل الربح السنوي أعلى كلما طالت مدة القرض (فمعدل الربح السنوي على قرض عشر سنوات قد يكون أكثر من معدل الربح السنوي لقرض 20 سنة).

ثالثاً: تأكد أن الجهة التمويلية تتنازل عما يتبقى من القرض في حالة الوفاة أو العجز (لا سمح الله). فهذا إجراء أخذت تعرضه نسبة كبيرة من الجهات التمويلية.

رابعاً: من الأفضل أن يكون تمويلك بصيغة (المرابحة) وليس بصيغة (الإجارة) وذلك لسببين: أولهما أنه في حال تعثرك في عقد الإيجار يتم وضع اليد على السكن وإخراجك منه مع تكييف كل ما دفعته على أنه إيجار، بينما في المرابحة يتم بيع السكن واستحصال حقوق البنك من عوائد البيع ولكن المتبقي بعد أداء حقوق البنك يكون لك. والسبب الثاني أن السعر في حال المرابحة ثابت وغير قابل للتغيير بينما يمكن تغيير السعر في عقد الإجارة بعد مدة من الزمن (خصوصاً إذا كانت أسعار الفائدة منخفضة كما هي حالياً وكان يتوقع لها الارتفاع بعد مدة). ومن هذا المنطلق تجد بعض الجهات التمويلية تعرض أسعار ربح أقل للتمويل بصيغة الإجارة محاولة لاستقطاب المقترضين له بدلا من تمويل المرابحة.

خامساً: تأكد من شروط السداد المبكر. فبعض الجهات قد يفرض عليك غرامة على السداد المبكر قد تقترب من الربح المحقق خلال كامل مدة القرض. لذا فمن الأفضل التعامل مع جهة لا تفرض أي غرامة أو تفرض غرامة قليلة. وفي هذا الصدد قد يفرض بعض الجهات غرامة دون أن تسميها كذلك، أي أن مبلغ السداد المبكر يزيد بشكل أو بآخر عن المبلغ بناء على حساب بسيط للقرض، لذا يجب توضيح شروط السداد المبكر قبل الالتزام بالقرض، خصوصا إذا قام الشخص ببيع السكن بعد عدد من السنوات.

_________________________